Епохата на "евтините пари" е към своя край: Как ще се отрази промяната на българския имотен пазар?

Епохата на "евтините пари" е към своя край - след 20 години на ниски лихвени нива централните банки по целия свят започнаха повишения. Най-рязко лихвените проценти повишиха Федералния резерв (ФЕД) и Английската централна банка (АЦБ). Как ще се отрази промяната на българския имотен пазар, който в последната една година е осезаемо динамичен - Георги Киров, партньор и директор "Капиталови пазари" в една от водещите компании за професионални услуги и инвестиционно управление в сферата на недвижимите имоти, сподели експертно мнение.

Какъв ще бъде ефектът от повишаването на лихвените проценти от ФЕД и ЕЦБ и кога ще се усети?

Георги Киров: Ефектът от поскъпване на кредита идва обикновено в пакет с изискване от банките за по-кратък срок на изплащане, намалено финансиране в определени сегменти и други консервативни политики, т.е. високите лихви няма да са едно поредно поскъпване и другите цени на пазара (например продажни цени на имоти или наеми) да абсорбират това покачване. Логично, ефектът от това ще е намаление на икономическата активност, която очакваме да се усети още през есента на тази година. Вероятно най-силно засегнати ще са по-големите проекти на фаза планиране и строителство.

Ако отвъд океана централните банкери предприемат бързи стъпки за повишаване на лихвените проценти, то Европейската централна банка (ЕЦБ) остава по-пасивна, дори не толкова словом, но особено в действията си. Институцията, ръководена от Кристин Лагард, предприе спиране на програмата за изкупуване на облигации и повиши лихвата с 0.25 процентни пункта при последното си заседание, но тя остава отрицателна. Безспорно, резки скокове могат да разтърсят пазарите, но така или иначе гуверньорът на ЕЦБ говори за още повишения - най-рано на 21 юли с нови 0.25 пункта. Това е плавен и премерен подход, но как ще се отрази той на лихвите по ипотечни кредити в средносрочен и дългосрочен план? Може ли да очакваме отлив от пазара на недвижими имоти особено при жилища закупени с инвестиционна цел?

Георги Киров: Доходността от отдаване под наем в жилищата е приблизително 5% и по наши наблюдения повечето купувачи, които целят да отдадат под наем, правят инвестицията си с малък кредит или без кредит. Просто разликата между лихвите и доходността е много малка. Отлив в жилищния сегмент би имало при купувачи, които целят да ползват жилището и търсят кредит за покупката. Тук искам да отбележа, че в този сегмент погасителните планове може да са до 30 години и по-високата лихва е по-малък проблем от инфлацията, която оставя по-малко разполагаем доход.

Лихвата по ипотечните кредити у нас се движи около 2.6% и 3.1% със срок на погасяване 30 - 35 години. Разбира се, банките предлагат различни финансови продукти, които осигуряват допълнителна гъвкавост и условията биха могли да варират за различните клиенти. И въпреки че лихвите са изключително изгодни спрямо преди 15 - 20 години, когато надхвърляха 8%, затягане предстои. Очаква се това да стане през следващата година, но няма да бъде изненадващо ако се случи и по-рано. При настоящия инфлационен натиск и предвид традициите сред българите да инвестират в недвижими имоти възниква въпросът кое ще надделее - желанието да се спасят спестяванията или отказът от покриване на ипотечен кредит при нарастващи лихви?

Георги Киров: Имотите все още са убежище за спестяванията, но да се спасят спестявания при покупка с кредит е малко трудно при покачващи се лихви. Това очаквано охладняване на пазара от купувачи е полезен процес, защото през последните години, по наши анализи, има недостиг на жилища в София и другите големи градове в България. Например за град като София 15 000 апартамента на година в строеж не са проблем, при условие че на година има 25 000 завършващи студенти, ниска безработица и растящи доходи. По този начин купувачи, които имат нужда да ползват ново жилище ще се конкурират по-малко с купувачи, които искат да отдават под наем. Продажбите на строителни предприемачи ще стават по-бавно и започването на нови проекти също.

Георги Киров: Под въпрос остава дали увеличението на цените на жилища през последните три месеца - заради войната в Украйна и поскъпването на строителните материали - ще се задържи или ще има корекция надолу. Цената на арматурата вече се върна на нива близки от преди войната, но други компоненти все още са скъпи. Това поскъпване последните три месеца зависи от бройката строежи, които ще излязат на пазара следващата година. Някои инвеститори ползват кредит за строителство, други – особено по-малки обекти - не. В други държави растежът на обеми, цени и активност в недвижимости по време на ковид пандемията беше в пъти по-голям от този в България и при нас повишаващите се лихви и намаляването на активността не очакваме да доведе до голямо намаление на цените. Вероятно все още ще има слаб растеж до края на тази година и стабилизиране следващата.

Пандемията оказа съществена роля върху пазара на недвижими имоти, но особено изразена и трайна е промяната при офисите - променените работни навици на служителите и желанието да се работи дистанционно, наложи търсенето на гъвкави, комбинирани офиси. Каква е прогнозата ви за пазара на недвижимите имоти?

Георги Киров: Понеже по-горе описахме в детайл жилищния пазар, остава този за бизнес имоти – офисни сгради, търговски и складови площи. Българският пазар няма много високи обеми и активност в сравнение с държавите от Централна и Източна Европа и дори някои от бизнес имотите, построени в предния пазарен цикъл от 2008 г., са собственост все още на строителните предприемачи. Нямаме стриктно разделяне на инвеститори, които не строят и такива, които строят и продават. Повечето играчи на пазара правят и двете. По-този начин много от инвеститорите имат пасивни инвестиции и такива с риск и са добре балансирани.

В момента заетостта на имотите се повишава заради връщането към работа в офиса. Малко нови проекти се очаква да започнат да се строят следващата година. Разликата с 2008 г. е, че тогава пазарите спряха рязко, а имаше проекти в строеж в голям обем, което доведе, специално в офисите през 2010 г., до голям процент незаети площи. Сега е различно, защото по време на ковид пандемията имаме 2 години, в които нови обекти почти не се започваха (освен жилища). Очаква ни успокояване и, след като мине корекцията на ФЕД и ЕЦБ, може би след 18 месеца, ще започнем следващия пазарен цикъл с недостиг.

Чуйте последните новини, където и да сте!
Последвайте ни във Facebook и Instagram
Следете и канала на БНТ в YouTube: https://go.bnt.bg/youtube